Wohnfläche im Kellergeschoss

Ein Kellerabteil ist in der Regel nur ein Keller, und nach allgemeiner Auffassung zählt es nicht zum Wohnraum. Doch darf es bei einer Vermietung zur Wohnfläche hinzugerechnet werden? Diese Frage wurde bereits mehrfach gerichtlich entschieden, was stets kostspielig für mindestens eine Partei war. Die Antwort lautet: Ja, das ist gestattet, allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Im Folgenden erfahren Sie alles Wissenswerte dazu.

Ein kontroverses Thema

Es ist offensichtlich, dass dies eine bedeutsame Frage darstellt. Selbst ein eher kleiner Keller misst heutzutage oft sechs oder acht Quadratmeter. In stark besiedelten Gebieten werden aktuell Mieten von über zehn Euro pro Quadratmeter gefordert, nicht selten auch deutlich mehr. Auf diese Weise können beim Mietpreis leicht hundert Euro zusammenkommen. Aber schon fünfzig Euro sind für viele Mieter eine beträchtliche Summe.

Das Thema ist somit für Mieter und Vermieter gleichermaßen brisant. Für den Mieter kann es einen erheblichen Unterschied machen, ob die Miete um fünfzig Euro höher ausfällt oder nicht. Viele Vermieter streben nicht danach, immense Vermögen anzuhäufen. Stattdessen leisten die Mieteinnahmen einen wichtigen Beitrag zur Finanzierung der Immobilie. Daher ist es ratsam, schon früh in der Planungsphase Klarheit über die zu erwartenden Einnahmen zu haben.

Wohnflächenverordnung und DIN 277

Auf den ersten Blick scheint die Sachlage eindeutig zu sein. Es existiert die Wohnflächenverordnung, welche im Jahr zweitausendvier vom Bundesjustizministerium erlassen wurde. Darin wird unmissverständlich festgelegt, dass Kellerräume, ebenso wie Waschküchen, Heizungsräume und Trockenräume, nicht zur Wohnfläche gezählt werden. Allerdings gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, diese Wohnflächenverordnung anzuwenden.

Einige Immobilieneigentümer bedienen sich bei der Ermittlung der Wohnfläche stattdessen der DIN 277. Dies ist eine Norm, die bereits seit 1934 besteht, jedoch im Laufe der Zeit mehrfach überarbeitet wurde und als Grundlage für die Berechnung von Flächen und Raumvolumen von Gebäuden dient. Gemäß dieser DIN werden die Kellerräume durchaus zur Wohnfläche gezählt.

Welche der beiden Vorgaben hat nun Vorrang? Gemäß der aktuellen Rechtsprechung darf die Wohnfläche ausschließlich nach DIN 277 ermittelt werden, sofern dies explizit im Mietvertrag festgehalten ist. Fehlt eine solche Vereinbarung, so ist die Wohnflächenverordnung maßgeblich. Gelegentlich stößt man im Internet auf Verweise auf die DIN 283. Diese ist jedoch seit 1983 nicht mehr gültig und sollte daher keinesfalls mehr zur Ermittlung der Wohnfläche herangezogen werden. Die Anwendung ist jedoch nicht gänzlich untersagt.

Wie so oft bei juristischen Fragestellungen, erweist sich die Angelegenheit bei näherer Betrachtung als komplexer. Weder in der Wohnflächenverordnung noch in der DIN 277 findet sich die Bezeichnung Hobbyraum. Ist es möglich, einen im Keller eingerichteten Hobbyraum zur Wohnfläche zu addieren oder nicht? Auch hierzu existiert eine Fülle von Gerichtsentscheidungen.

Und was ist mit dem Hobbyraum?

Wie so oft bei juristischen Fragestellungen, erweist sich die Angelegenheit bei näherer Betrachtung als komplexer. Weder in der Wohnflächenverordnung noch in der DIN 277 findet sich die Bezeichnung Hobbyraum. Ist es möglich, einen im Keller eingerichteten Hobbyraum zur Wohnfläche zu addieren oder nicht? Auch hierzu existiert eine Fülle von Gerichtsentscheidungen.

Diese lassen sich dahingehend zusammenfassen, dass es erstens auf den Mietvertrag ankommt und zweitens auf die Art des Hobbyraumes. Sollte im Mietvertrag vermerkt sein, dass ein Hobbyraum zur Wohnung gehört und auf die Wohnfläche angerechnet wird, so kann hierfür Miete erhoben werden. Wer dies als potenzieller Mieter nicht akzeptieren möchte, sollte vom Abschluss des Mietvertrages absehen.

Notwendig ist weiterhin, dass der Hobbyraum Charakteristika eines Wohnraumes aufweist. Hierzu zählen verputzte Wände, eine Heizmöglichkeit und eine angemessene Deckenhöhe. Es liegt auf der Hand, dass dies zu Auseinandersetzungen führen kann - welche Raumhöhe ist ausreichend, um als Wohnraum zu gelten? Und steht eine optisch ansprechende Feuer vrata, die nur grau gestrichen ist und ins Treppenhaus führt, im Widerspruch zum Charakter eines Wohnraumes? Am besten ist es, eine Einigung vor der Unterzeichnung des Mietvertrages zu erzielen - andernfalls können erhebliche Kosten entstehen.

Die rechtliche Situation ist übrigens noch vertrackter: Wenn man bei der Besichtigung feststellt, dass die vertraglich zugesicherte Wohnfläche in der tatsächlichen Wohnung nicht erreicht wird, kann der Mieter durch seine Unterschrift seine Zustimmung signalisieren, dass in die Flächenangabe beispielsweise ein Kellerraum eingeschlossen wurde. Dies hat das Amtsgericht München im Jahr zweitausendneunzehn entschieden (AG München, Endurteil vom 06.04.2018 - 411 C 19356/17). Dies öffnet jedoch Tür und Tor für subjektive Interpretationen - ab welcher Größenabweichung soll dieser Grundsatz Gültigkeit besitzen? Idealerweise schaffen Vermieter und Mieter durch den Mietvertrag klare Verhältnisse.

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Und worauf stützt sich der Mietspiegel?

Jeder Immobilieneigentümer sieht sich mit der Frage konfrontiert, zu welchem Mietpreis er seine Wohnungen anbieten soll. Ein nützlicher Anhaltspunkt ist der örtliche Mietspiegel, sofern ein solcher vorhanden ist. Dabei macht es einen Unterschied, ob bei dessen Erstellung Kellerräume mitberücksichtigt werden oder nicht. Denn wird ein Hobbyraum im Keller zur Wohnfläche hinzugerechnet, dürfte sich am Markt für die gesamte Wohnung ein etwas niedrigerer Mietpreis etablieren lassen. Allerdings existieren hierbei keine gesetzlichen Vorgaben für die Erstellung eines Mietspiegels. Wer es präzise halten möchte, sollte sich daher bei der Kommune erkundigen, auf welchen Mietverträgen der Mietspiegel basiert. Gelingt dies nicht, sollte man davon ausgehen, dass der Mietspiegel sich auf Wohnflächen bezieht, welche den Keller nicht einschließen, da dies die gebräuchlichere Praxis ist.

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