Mietminderung Heizungsausfall nachträglich

Mietminderung für die Vergangenheit geltend machen?

Sollten Sie in Ihrer Mietwohnung einen Defekt oder einen Schaden entdecken, kann das zu einer Mietminderung berechtigen. Inwieweit ist jedoch eine Mietminderung im Nachhinein möglich? Worauf müssen Sie Acht geben, wenn Sie die Miete im Nachhinein mindern möchten? Funktioniert das überhaupt?

Eine rückwirkende Mietminderung

Der Mieter stellt einen Mangel oder einen Schaden in der Wohnung fest, beispielsweise ein Mäusebefall im Keller oder ein Schimmelfleck an der Badezimmerwand. In vielen Fällen warten Mieter dann ab und versuchen selbst, etwas dagegen zu unternehmen. Gelegentlich möchten Mieter auch nur abwarten, um zu sehen, wie gravierend der Mangel ist oder wie er die Nutzung der Wohnung tatsächlich beeinträchtigt. Vielleicht ist es sogar nur ein temporärer Defekt, beispielsweise an der Heizungsanlage.

Wenn sich dann aber herausstellt, dass der Mangel die Lebensqualität in der Wohnung wirklich beeinträchtigt, sieht sich der Mieter mit der Frage konfrontiert, ob eine Mietminderung auch nachträglich funktioniert.

Generell gilt, dass zwar das Mietminderungsrecht mit dem Zeitpunkt beginnt, zu dem der Mangel auftritt, aber die Miete kann erst nach der Anzeige beim Vermieter tatsächlich gekürzt werden. Das bedeutet, dass zunächst eine sogenannte rückwirkende Mietminderung ausgeschlossen ist.

Doch wie bei vielen Vorschriften gibt es auch hier Ausnahmen. Denn das Gesetz, also das Bürgerliche Gesetzbuch § 536, geht davon aus, dass der Mieter in jedem Falle Kenntnis von dem Mangel haben sollte, wenn eine Mietminderung greift. Allerdings kommt es aus verschiedenen Gründen immer wieder vor, dass dies nicht der Fall ist. Die positive Kenntnis des Mangels seitens des Mieters ist demnach Voraussetzung für die Minderung.

Dabei geht es jedoch nicht um die Kenntnis bei der Besichtigung des Mietobjekts oder bei der Vertragsunterzeichnung. Hier geht es in erster Linie darum, dass der Mieter den Mangel wahrnimmt, sobald er auftritt. Eine rückwirkende Mietminderung ist immer dann zulässig, wenn der Vermieter einen Schaden vorsätzlich verschleiert.

Durch verschiedene Einzelfallentscheidungen hat sich diese Auffassung konkretisiert. Durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs muss der Mieter den konkreten Mangel kennen, sein konkretes Erscheinungsbild sowie die Art der Auswirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter gegenüber dem Vermieter keine Mietminderung erwirken.

Wenn Sie als Mieter jedoch nur grob das Potenzial des Mangels einschätzen können, sollte eine Mietkürzung nicht erfolgen. Unter anderem gilt dies bei einer Asbestbelastung der Wände oder Decken sowie bei einer geringeren Wohnfläche, wie sie im Vertrag angegeben wurde.

Wichtig! Die fahrlässige Unkenntnis des Mieters ist mit der positiven Kenntnis gleichzusetzen.

Bei der fahrlässigen Unkenntnis geht es vor allem um die Situation beim Vertragsschluss. Ist dem Mieter durch grobe Fahrlässigkeit der Mangel unbekannt geblieben, trifft die Mietminderung nicht zu. Außer wenn der Vermieter bewusst den Mangel oder Schaden verschweigt, hat der Mieter wiederum die Möglichkeit, eine Mietkürzung auch nachträglich geltend zu machen.

Die Mietzahlung unter Vorbehalt

Gerade in den Fällen, in denen Sie als Mieter nicht zu 100 Prozent sicher sind, inwieweit der Mangel die vertragliche Nutzung der Wohnung einschränkt, können Sie eine Zahlung unter Vorbehalt in Betracht ziehen. Denn genau dann ist auch eine Mietminderung im Nachhinein möglich.

Der Mieter erkennt den Mangel und zahlt unter Vorbehalt einer etwaigen Minderung weiter. Dies kann sich vor allem dann lohnen, wenn die Sachlage etwas unklar oder schwierig ist und einer Aufklärung bedarf. Zudem kann das Weiterzahlen eine Eskalation mit dem Vermieter verhindern.

Wichtig! Eine Mietminderung kann der Mieter nur dann geltend machen, wenn er sich bei der Annahme des Mietobjekts seine Rechte vorbehält (§ 536b BGB).

Wenn der Mieter sich diese Rechte vorbehalten hat und den Vermieter erst nach sechs Monaten über den Mangel in Kenntnis setzt, kann er zu mindestens für die zukünftigen Zeiträume die Miete kürzen. Dies gilt auch, wenn der Mieter den Mangel zwar sofort angezeigt hat, aber dennoch weiterhin die gesamte Miete zahlte.

Zahlen Sie als Mieter trotz der Kenntnis über den Mangel weiter die normale Miete, ist es schwierig, das Geld zurückzufordern, es sei denn Sie haben sich ausdrücklich einer Rückforderung vorbehalten.

Wichtig! Sollte der Mieter über einen längeren Zeitraum nicht von dem Recht der Mietminderung Gebrauch machen, verwirkt er dieses.

Ab einem Zeitraum von mehr als sechs Monaten kann der Vermieter davon ausgehen, dass der Mieter sich mit dem Mangel abgefunden hat, wenn Äußerungen und Handlungen seitens des Mieters darauf schließen lassen. Verwirkung ist, das Recht als Folge des eigenen Verhaltens verloren zu haben.

Eine Mietminderung rückwirkend geltend machen &8211; Voraussetzungen

Was ist jedoch, wenn Sie erst innerhalb des Mietzeitraums einen Mangel feststellen, der bereits zu Beginn vorhanden war? Können Sie dann noch rückwirkend eine Mietminderung geltend machen?

Sie können als Mieter auch einen Schaden beziehungsweise einen Mangel rückwirkend geltend machen, wenn Sie diesen erst nach dem Einzug, also während des Mietverhältnisses, feststellen. Das funktioniert aber nur mit der Einschränkung, dass der Mangel faktisch von Anfang an bestanden hat.

Wenn Sie beispielsweise seit einiger Zeit in einer Wohnung wohnen, die mehr als zehn Prozent kleiner ist, als sie im Vertrag beschrieben wird, kann der Betrag zurückgefordert werden. Dies basiert auf einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2004.

Schließlich kann eine Mietminderung dann rückwirkend zutreffen, wenn der Mieter im Vertrauen auf eine zeitnahe Beseitigung des Mangels die Miete weitergezahlt hat. Das kann auch der Fall sein, wenn der Vermieter eine Mängelbeseitigung zugesichert hat. Ebenso urteilte die Rechtsprechung bei der Situation, in der der Mieter davon ausgegangen ist, das der Mangel nicht dauerhaft bestehen würde.

Fristen und Verjährung bei der Mietminderung

Die Verjährungsfrist beträgt im Regelfall drei Jahre. Dieser Zeitraum beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch auf Mietminderung entstanden ist, also der Mieter den Mangel entdeckt hat. Endgültig erlischt das Recht auf Mietminderung aber erst nach zehn Jahren.

Mietminderung zurückzahlen

Wann müssen Sie als Mieter die Mietminderung zurückzahlen?

• Hat ein Mieter den Schaden oder Mangel selbst verursacht, wie zum Beispiel ein Schimmelbefall durch falsches Lüften, und die Miete dennoch gekürzt, muss er den ausstehenden Betrag der regulären Zahlung an den Vermieter überweisen.
• Auch wenn der Mangel ein unerheblicher ist wie sozial- oder ortsgebundene Gegebenheiten (Verkehrslärm) und die Miete trotzdem gemindert wurde, muss der Mieter diese zurückzahlen.
• Schließlich trifft dies auch zu, wenn die Mietkürzung nicht dem Mangel entsprochen hat. Der Mieter trägt demnach infolge eines BGH-Urteils das Risiko der Fehleinschätzung.