Betriebskostenabrechnung im Gewerbemietrecht

In Gewerbemietverträgen können Mieter und Vermieter die Betriebskosten individuell vereinbaren. Jährlich oder monatlich in Form einer Pauschale erfolgt die Abrechnung der Betriebsaufwendungen. Um eine mögliche Nachforderung geltend machen zu können, ist eine fristgerechte Gewerbeabrechnung durch den Vermieter erforderlich. Der Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung erlischt nach Ablauf von drei Jahren.

Gewerbemietrecht - Unterschiede zum Wohnraummietrecht

Im Gewerbemietvertrag existieren wichtige Unterschiede zum gewöhnlichen Wohnraummietvertrag (© Marek Gottschalk / fotolia.com). Der Gesetzgeber betrachtet den gewerblichen Mieter nicht als schutzbedürftige Partei, wodurch er einen geringeren gesetzlichen Schutz bei der Betriebskostenumlage genießt. Mieter und Vermieter stehen sich hier als gleichberechtigte Geschäftspartner gegenüber.

Nebenkostenabrechnung im Gewerbemietrecht

Ähnlich wie im Wohnraummietrecht erstellt der Vermieter auch im Gewerbemietrecht eine Nebenkostenabrechnung, um geleistete Vorauszahlungen abzurechnen. Für die Umlage von Nebenkosten ist eine vorherige Vereinbarung im Mietvertrag notwendig. Der Vermieter kann die umlagefähigen Nebenkosten aufführen oder auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweisen. In diesem Fall gelten die in § 2, Ziffern 1 bis 17 der BetrKV genannten Betriebskosten. Diese Aufstellung für Wohnraum reicht jedoch häufig für Gewerbemietverträge nicht aus, da hier typischerweise weitere Kosten anfallen. Daher kann der Vermieter gemäß § 2, Ziffer 17 BetrKV auch „sonstige Betriebskosten' in die Abrechnung aufnehmen. Eine detaillierte Beschreibung und Nachvollziehbarkeit dieser „sonstigen Betriebskosten' ist für den Mieter unerlässlich.

Frist für die Gewerbliche Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung für Gewerberäume muss innerhalb einer angemessenen Frist erstellt werden. § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB legt fest, dass die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ende des zwölften Monats nach dem Abrechnungszeitraum mitgeteilt werden muss. Diese Regelung, ursprünglich für Wohnraummietverträge bestimmt, findet auch Anwendung im Gewerbemietrecht. Die Nebenkostenabrechnung muss also innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum erfolgen.

Nebenkostenabrechnung (© Wolfilser / fotolia.com)Im Gewerbemietrecht stellt diese zwölfmonatige Frist jedoch keine Ausschlussfrist dar. Der Vermieter kann die Abrechnung und Nachforderungen auch nach Ablauf dieser Frist geltend machen. Der Mieter kann sich daher auch nach Ablauf der 12 Monate nicht darauf verlassen, dass keine weitere Abrechnung mehr erstellt wird.

Der Abrechnungszeitraum erstreckt sich in der Regel auf ein Kalenderjahr. Mit Ablauf des Abrechnungszeitraums beginnt die Abrechnungsfrist. Sollte der Abrechnungszeitraum beispielsweise vom 1. Januar 2013 bis zum 31. Dezember 2013 liegen, läuft die Abrechnungsfrist vom 1. Januar 2014 bis zum 31. Dezember 2014.

Korrekte Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung muss im Gewerbemietrecht ebenso wie im Wohnraummietrecht formal und inhaltlich korrekt sein. Andernfalls ist ein Anspruch auf Nachzahlung unwirksam.

Bei formalen Fehlern kann der Mieter die laufenden Vorauszahlungen einstellen. Bei inhaltlichen Mängeln kommt es auf die Korrigierbarkeit und die Schwere der Fehler an. Leichte Fehler (z.B. Rechenfehler) führen nicht zur Einstellung der Zahlung, während schwerwiegende Fehler eine Neuberechnung rechtfertigen.

Verjährung von Ansprüchen aus der Nebenkostenabrechnung

Gemäß § 195 BGB verjähren Abrechnungsansprüche und Rückforderungsansprüche für geleistete Vorauszahlungen innerhalb von drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, und der Gläubiger Kenntnis von den Anspruchsgrundlagen und dem Schuldner erlangt hat oder hätte erlangen müssen.

Beispiel: Bei einer Nebenkostenabrechnung für 2019, die dem Mieter im Oktober 2020 übermittelt wird, läuft die dreijährige Verjährungsfrist ab dem Jahr 2020 und endet am 31. Dezember 2023.

Zurückstellungsverweigerungsrecht

Auch im Gewerbemietvertrag kann es vorkommen, dass der Vermieter keine Abrechnung erstellt. Der Mieter kann den Vermieter zur Erstellung einer Abrechnung auffordern. Im Rahmen des § 273 BGB hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht. Er kann die laufenden Vorauszahlungen einstellen, jedoch nur nach vorheriger Aufforderung an den Vermieter zur Abrechnung.

Dieses Recht besteht, bis der Betrag der Vorauszahlungen erreicht ist, für den noch keine Abrechnung vorliegt. Nach Erstellung der Abrechnung ist der Mieter zur Zahlung der Vorauszahlungen verpflichtet. Das Zurückbehaltungsrecht ist vom Bundesgerichtshof bestätigt.

Umlagefähige Betriebskosten im Gewerbemietrecht

Die Frage, welche Betriebskosten im Gewerbemietrecht auf den Mieter umlegbar sind, ist relevant. Gerade bei gewerblichen Immobilien können die Kosten sehr hoch sein.

Vermieter und Mieter können die Betriebskosten im Gewerbemietvertrag detailliert festlegen. Dies kann jedoch zu sprachlichen und inhaltlichen Unsicherheiten führen und ist mit erheblichem Aufwand verbunden.

Alternativ kann pauschal auf die Betriebskostenverordnung (§ 2, Ziffer 1 bis 17 BetrKV) verwiesen werden. Die „sonstigen Betriebskosten' müssen jedoch genauer spezifiziert werden. Umlagefähige Betriebskosten beinhalten z. B. Entwässerung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Warmwasserversorgung, Hauswartung, Beleuchtung, Aufzüge, Heizungsversorgung, Schornsteinreinigung usw.

Pauschale Angaben wie „sämtliche' oder „alle' Betriebskosten sind im Gewerbemietvertrag unwirksam und verletzen das Transparenzgebot, da sie nicht nachvollziehbar und kalkulierbar sind. Umlagefähige Kosten müssen präzise benannt werden.

Zukünftige Nebenkosten

Nebenkosten, die erst in der Zukunft anfallen, können ebenfalls auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören auch Erhöhungen und Neuregelungen bestehender Nebenkosten, wobei die Mehrbelastung in einer angemessenen Höhe beschränkt sein sollte.

Dies kann durch einen Prozentsatz der vereinbarten Nebenkosten geregelt werden.

Zusammenfassung:

• Umlagefähigkeit von Nebenkosten muss im Gewerbemietvertrag festgelegt sein.
• Detaillierte Auflistung im Vertrag oder Verweis auf § 2, Ziffer 1 bis 17 BetrKV.
• „Sonstige Betriebskosten' bedürfen einer genauen Beschreibung.
• Die Abrechnungsfrist von 12 Monaten gilt auch im Gewerbemietrecht, stellt aber keine Ausschlussfrist dar.
• Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung verjähren innerhalb von 3 Jahren.
• Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB möglich bei fehlender Abrechnung.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was sind Nebenkosten im Gewerbemietvertrag?

Nebenkosten im Gewerbemietvertrag umfassen alle Kosten neben der vereinbarten Miete, die vom Vermieter in Rechnung gestellt werden können. Dazu gehören Betriebskosten wie Wasser, Heizung, Müllentsorgung, Reinigung, Grundsteuer und Versicherungen sowie ggf. Strom- und Gasgebühren, sofern nicht separat abgerechnet.

Wie erfolgt die Abrechnung der Nebenkosten?

Die Nebenkostenabrechnung erfolgt in der Regel jährlich. Der Vermieter stellt dem Mieter eine Abrechnung mit den angefallenen Kosten und deren Verteilung vor.

Wie erfolgt die Umlage der Nebenkosten?

Die Umlage erfolgt meist nach der vermieteten Fläche oder nach Verbrauch (z.B. Strom, Wasser).

Welche Kosten sind im Gewerbemietvertrag umlegbar?

Nur in der Betriebskostenverordnung aufgeführte Kosten sind im Gewerbemietvertrag umlegbar.

Was muss der Vermieter bei der Abrechnung beachten?

Die Nebenkostenabrechnung muss klar, verständlich, nachvollziehbar und mit sämtlichen Belegen sein. Fristen müssen eingehalten werden.

Wie lange kann der Vermieter die Abrechnung nachträglich korrigieren?

Eine nachträgliche Korrektur ist bis 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum möglich.

Was passiert bei Nichteinhaltung der Zahlungspflicht?

Bei Nichtzahlung kann der Vermieter Mahnungen und rechtliche Schritte einleiten.

Wie kann der Mieter die Nebenkostenabrechnung prüfen?

Der Mieter hat das Recht, die Abrechnung zu prüfen, Belege einzusehen und Einwendungen zu erheben. Beratung durch einen Anwalt oder Mieterverein ist ratsam.